Mutuo ristrutturazione: guida alle detrazioni ammesse

Si possono detrarre sia le spese per l’acquisto sia quelle per la ristrutturazione di un immobile: paletti temporali e documentazione nel chiarimento Agenzia Entrate.

Le nuove detrazioni che entrano nel 730

10 Maggio 2019 La detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo spetta sia per l’acquisto sia per la ristrutturazione dell’immobile, purché siano rispettate una serie di condizioni.

Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate rispondendo a specifico quesito di un contribuente (risposta numero 38 del 12 febbraio 2019). Le regole sono fissate dal decreto ministeriale 311/1999 e il documento di prassi di riferimento è la circolare delle Entrate del 28 aprile 2018.

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Ecco quali sono i requisiti per utilizzare la detrazione:

  • l’unità immobiliare che si costruisce o ristruttura deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente;
  • il mutuo deve essere stipulato entro sei mesi antecedenti o diciotto mesi successivi alla data di inizio dei lavori di costruzione: vista l’importanza della data di inizio lavori, il Fisco specifica che la detrazione non è consentita se l’abilitazione amministrativa risulta ancora essere intestata all’impresa costruttrice che ha ceduto l’immobile, e il contribuente non ha presentato alcuna richiesta al comune per la voltura dell’abilitazione amministrativa. Quindi, è anche necessario che il contribuente abbia provveduto a volturare la concessione edilizia entro il termine di inizio lavori.
  • l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori;
  • il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o altro diritto reale.

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Il Fisco ricorda che il beneficio in questione deve essere rapportato al costo effettivo sostenuto dal contribuente per la costruzione dell’immobile: la detrazione spetta limitatamente agli interessi relativi all’ammontare del mutuo effettivamente utilizzato, e quindi gli importi devono essere rapportati alle spese documentate e sostenute, mentre non spetta sugli interessi che si riferiscono alla parte di mutuo eccedente l’ammontare delle spese documentate.

Nel caso in cui per questi interessi sia stata utilizzata la detrazione negli anni precedenti, bisogna applicare tassazione separata.

Il contribuente deve conservare le quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo, la copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione/ristrutturazione, la copia della documentazione comprovante l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi.

Infine, il cumulo fra la detrazione per la ristrutturazione (o la costruzione) di un immobile e quella per l’acquisto è ammesso solo per il periodo di durata dei lavori e per i sei mesi successivi. Inoltre, bisogna considerare il rispetto anche dei termini previsti per il mutuo sull’acquisto. Quindi, nel caso di un mutuo misto (per acquisto e ristrutturazione), l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione dei lavori, solo se non sono ancora trascorsi due anni dall’acquisto.

Ne conseguono i seguenti paletti:

  • se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre sei mesi dalla conclusione dei lavori ma, comunque, entro due anni dall’acquisto, spetterà solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo per l’acquisto;
    se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre due anni dall’acquisto, ma entro sei mesi dalla conclusione dei lavori, spetterà solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo per la ristrutturazione;
  • se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre due anni dall’acquisto e oltre sei mesi dalla chiusura dei lavori le detrazioni non
    spettano.

Infine, nel caso in cui alla fine dei lavori di ristrutturazione effettuati vengano create due diverse unità immobiliari, l detrazione spetta solo per la parte di mutuo che si riferisce all’immobile che diventa abitazione principale.

Esempio

: acquisto di un immobile di 200 metri quadrati che, a seguito di ristrutturazione, viene diviso in due abitazioni de 150 e 50 metri quadrati. Se il contribuente adibisce a dimora abituale la casa di 150 metri quadrati, potrà detrarre gli interessi passivi relativi al mutuo per un importo proporzionale, ossia, per stare all’esempio, pari a tre quarti del valore del mutuo.

Per i dettagli: risposta n.38/2019 Agenzia Entrate

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